| 索引號 | 11332500002645419H/2023-41963 | 文號 | 麗發(fā)改價(jià)格〔2023〕140號 |
| 組配分類 | 政策解讀 | 發(fā)布機(jī)構(gòu) | 麗水市發(fā)展和改革委員會 |
| 成文日期 | 2023-05-30 | 公開方式 | 主動(dòng)公開 |
附件：
《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（修訂）》政策解讀
為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，經(jīng)認(rèn)真調(diào)查和研究，召集相關(guān)部門商議和通過網(wǎng)上公示向社會征求意見，市發(fā)改委會同市建設(shè)局印發(fā)了《麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（修訂）》。
出臺背景
1.為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，以及《麗水市人大常委會關(guān)于檢查<麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例>實(shí)施情況報(bào)告的審查意見》(麗人大常〔2022〕28號)“要建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整機(jī)制,使之與《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》的要求相適應(yīng)。”的要求。
2.2022年9月14日《授權(quán)麗水市轄區(qū)人民政府定價(jià)權(quán)限》（浙發(fā)改價(jià)格〔2022〕248號），已明確轄區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（開發(fā)區(qū)除外）定價(jià)授權(quán)蓮都區(qū)人民政府實(shí)施，并由區(qū)發(fā)改局會同區(qū)建設(shè)局負(fù)責(zé)具體工作。
修訂主要內(nèi)容
（一）原第一條修改為“為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《麗水市物業(yè)管理?xiàng)l例》以及國家和省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)規(guī)定，結(jié)合麗水市區(qū)實(shí)際，制定本辦法。”。
（二）原第三條修改“二、本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋共用部位及配套的共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。專有面積部分內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)或其他服務(wù)不在本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍內(nèi)。”。
（三）原第五條修改為“四、市價(jià)格主管部門會同市物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。區(qū)價(jià)格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)蓮都區(qū)內(nèi)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。麗水開發(fā)區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）參照蓮都區(qū)執(zhí)行。”。
（四）原第六條修改為“五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由物業(yè)服務(wù)合同雙方參考有關(guān)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”。
（五）原第七條（七）修改為“合同約定的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。”。
（六）原第八條修改為“ --鼓勵(lì)有條件的老舊住宅小區(qū)引入專業(yè)物業(yè)管理或業(yè)主自行管理、自主收費(fèi)。”。
（七）原第九條修改為“八、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行分類分項(xiàng)分級定價(jià)。根據(jù)浙江省麗水市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定的各等級服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)確定相應(yīng)的普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級；物業(yè)服務(wù)等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度）由區(qū)價(jià)格主管部門會同區(qū)物業(yè)主管部門按照按質(zhì)論價(jià)、補(bǔ)償成本和合理盈利的原則確定，并對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)原則上每三年進(jìn)行一次評估，應(yīng)視評估情況合理調(diào)整，及時(shí)向社會公布。普通住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級，在公布的相應(yīng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度內(nèi)，根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模和物業(yè)服務(wù)成本，通過招標(biāo)或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)議確定具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。”。
（八）原第十條修改為“ 九、在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，普通住宅小區(qū)需適當(dāng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)專有面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并征得參與投票的專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后作出調(diào)整。由居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門備案后實(shí)施。”。
（九）原第十一條內(nèi)容刪除“物業(yè)服務(wù)企業(yè)在申報(bào)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案確認(rèn)時(shí)，應(yīng)提交工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》、物業(yè)主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》、《物業(yè)服務(wù)合同》、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案確認(rèn)表、住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的具體實(shí)施方案及成本測算等資料。”。
（十）原第十六條修改為“十四、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公布上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。”。
（十一）原第十七條修改為“十五、--物業(yè)管理的各項(xiàng)資金應(yīng)當(dāng)按規(guī)定建賬立制，并于每年第一季度公布上一年度其收支情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主或業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。業(yè)主和業(yè)主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)。審計(jì)所需費(fèi)用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。”。
（十二）原第十八條修改為“十六、前期物業(yè)管理期間，共用電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施設(shè)備運(yùn)行消耗的電費(fèi)單獨(dú)按實(shí)向業(yè)主分?jǐn)偅痪唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定；電梯、消防、智能門禁等年檢和維保費(fèi)用，樓道、小區(qū)公共照明設(shè)施等運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用屬正常的物業(yè)運(yùn)行成本，不得向業(yè)主另行分?jǐn)偂！薄?/p>
（十三）原第十九條修改為“十七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支或通過保修金預(yù)支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。”。
（十四）原第十九條及內(nèi)容修改為“十八、既有住宅加裝電梯所需建設(shè)資金及運(yùn)行使用、維護(hù)管理資金按照《麗水市區(qū)既有住宅加裝電梯實(shí)施意見》實(shí)行，主要由業(yè)主承擔(dān)，具體費(fèi)用應(yīng)根據(jù)業(yè)主所在樓層等因素協(xié)商，按一定分?jǐn)偙壤餐鲑Y。”。
（十五）原第二十二條內(nèi)容修改為“二十一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計(jì)收。尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記的，以物業(yè)售賣合同上的建筑面積為準(zhǔn)。地上汽車庫（獨(dú)立車庫）、地下汽車停車位（庫）及地下儲存室、工具間等可按附載登記的建筑面積或按個(gè)計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”。
（十六）原第二十三條刪除“；尚未結(jié)清的，新業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)結(jié)清”。
（十七）原第二十五條增加“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主或裝修單位（裝修人）收取樓道維護(hù)費(fèi)、進(jìn)出人員出入證工本費(fèi)（遺失補(bǔ)辦的除外）等違規(guī)費(fèi)用。”。
（十八）原第二十六條修改為“二十五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。為確保普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和要求完整實(shí)施，實(shí)行物業(yè)服務(wù)評價(jià)機(jī)制，落實(shí)評價(jià)結(jié)果獎(jiǎng)懲措施，具體評價(jià)辦法由蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部各自自行制定。依據(jù)浙江省麗水市地方標(biāo)準(zhǔn)《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范》（DB3311/T 132-2020）規(guī)定，蓮都區(qū)建設(shè)局、經(jīng)發(fā)區(qū)建設(shè)管理部應(yīng)會同有關(guān)單位對普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)合同履行情況按照“雙隨機(jī)”辦法每年進(jìn)行1次抽查考評。業(yè)主或業(yè)主委員會可委托第三方評估機(jī)構(gòu)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行綜合評價(jià),綜合評價(jià)結(jié)果與抽查考評結(jié)果同等效力。評價(jià)所需費(fèi)用可在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收益中支出。”。
（十九）原第二十七條修改為“二十六、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話12315等有關(guān)情況進(jìn)行公示。”。
（二十）第二十八條修改為“二十七、違反本辦法規(guī)定的價(jià)格違法行為，由相關(guān)部門按職責(zé)依照《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》等法律、法規(guī)、規(guī)章予以查處。”。
（二十一）第三十條修改為“二十九、本辦法自2023年7月1日起執(zhí)行。本辦法施行后，尚未成立業(yè)主委員會的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行；已成立業(yè)主委員會的，按業(yè)主大會的決定執(zhí)行。此前物業(yè)服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準(zhǔn)。原麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于修訂〈麗水市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法〉的通知》（麗發(fā)改價(jià)管〔2013〕185號）同時(shí)廢止，麗水市發(fā)改委、建設(shè)局《關(guān)于麗水市區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（麗發(fā)改價(jià)管〔2013〕205號）待蓮都區(qū)普通住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定施行后廢止。”。
三、解讀單位及聯(lián)系方式
解讀單位：麗水市發(fā)展和改革委員會。
聯(lián)系人：林先生 聯(lián)系電話：2070375。
文件鏈接：http://m.opiker.com/art/2023/6/5/art_1229286759_2478488.html